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Para la adquisición de una vivienda en España es necesario saber si la vivienda que deseamos comprar está calificada como "Urbana" o "Rústica".
1.- En el caso de que la vivienda sea "URBANA", por ejemplo, un apartamento, piso, chalet, casa mata, adosados, etc…, la primera recomendación que hacemos es buscar un Abogado especializado en Derecho Inmobiliario. Esta gestión debe realizarse, incluso antes de firmar cualquier contrato de depósito o reserva de la propiedad, ya que ello puede suponer asumir ciertas obligaciones de cara al futuro contrato privado de compraventa y posterior firma de la escritura pública de compraventa. En consecuencia, es el Abogado quien debe asesorar, chequear y revisar desde el principio todos y cada uno de los contratos, ya sean de depósito, reserva o de compraventa que Usted formalice para la adquisición de la propiedad, pues son estos profesionales del Derecho quienes conocen las leyes españolas, ya que éstas recogen infinidad de normas que regulan el ámbito inmobiliario y los contratos que desarrollan los promotores, inmobiliarias y/o particulares utilizan un leguaje jurídico de difícil comprensión incluso para los residentes españoles.
En España existen varios procedimientos para la compra de una propiedad. La práctica inmobiliaria cotidiana nos lleva a mencionar los siguientes: - En primer lugar, la persona interesada en una propiedad debe informarse, además del precio de venta de la misma, los gastos que ocasiona las escrituras, impuestos y honorarios de los profesionales que intervienen en aquélla.
- Una vez que se conozcan el precio de la propiedad y los gastos que conlleva documentar la compra de la vivienda, el siguiente paso es firmar un contrato de depósito o reserva para evitar que aquélla sea vendida a otra persona. Este contrato no debe firmarse, bajo ningún concepto, sin la supervisión de un Abogado, ya que éste realizará las comprobaciones pertinentes, así como comprobar el estado jurídico de la vivienda, por ejemplo, si tiene deudas, si existe alguna hipoteca sobre la propiedad, etc…
- En ese ínterin, como aspecto de importancia en la compraventa de una propiedad en España, es obligatorio la solicitud y obtención el denominado “Número de Identificación de Extranjero” (N.I.E.) que asigna el Ministerio de Interior a través de la Comisaría de Policía Nacional con objeto de que cada persona no residente posea un número fiscal que servirá para abrir cuentas bancarias, solicitar préstamos hipotecarios o de otra índole, así como realizar todo tipo de compraventa de bienes muebles e inmuebles, ya sean de naturaleza rústica o urbana. En definitiva, este número será indispensable para realizar cualquier transacción comercial en España.
- Posteriormente, podrá firmarse un contrato privado de compraventa que sería el antecedente de la Escritura Pública de Compraventa otorgada ante Notario Público Español. Este contrato privado de compraventa recogerá los nombres de los vendedores y compradores, qué es lo que se vende, el precio, los gastos de la escritura pública. En definitiva, los acuerdos básicos que se consolidarán con el otorgamiento de la Escritura Pública. De nuevo, la intervención del Abogado en esta etapa de la compraventa es vital, si bien en ella nos obligamos a todo lo que se refleje en la misma, pues marcará las pautas de la escritura pública.
- Por último, acometemos la firma de la escritura pública que es el documento otorgado ante un Notario Español y que tendrá acceso a un Registro Público de Propiedades que anotará en sus libros quien es el propietario de la finca. Reiteramos en este punto, de nuevo, la importancia de la presencia de un Abogado que represente los intereses del comprador frente al vendedor, pues el día de la firma de la Escritura Pública, el Abogado comprobará que ésta se ajusta a las Leyes Españolas.
- Por último, y una vez firmada la Escritura Pública de Compraventa, se ha de realizar los cambios de titularidad en el Catastro (Ayuntamiento), electricidad, agua, comunidad de propietarios, siendo que pasados aproximadamente dos meses, Ud. obtendrá la escritura original inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.
2.- El otro tipo de propiedad que podemos encontrar, como adelantábamos más arriba, es una RÚSTICA que, normalmente, son parcelas de terreno destinadas a construir casas o viviendas familiares.
Pues bien, en los casos en los que se desee comprar una parcela de terreno o una vivienda enclavada en una parcela de terreno calificada como Rústica, el primer paso a seguir sería informarnos si la vivienda que se encuentra construida en la parcela de terreno se encuentra dada de alta en el catastro, si está inscrita en el Registro de la Propiedad, si los metros que tiene la parcela reflejados en el título de propiedad aparecen en el Registro de la Propiedad, es decir, si se encuentra legalizada. Sin embargo, todas estas averiguaciones convendría que las realizara su Abogado por Ud. ya que son de tiene mucha complejidad.
Si lo que desea es comprar la parcela de terreno para la construcción de viviendas, conviene que averigüe si se puede edificar en la zona y qué se puede edificar.
Es recomendable que hasta que su Abogado no realice esas comprobaciones pertinentes, no firme ningún contrato de depósito o reserva de la propiedad, pues si la compraventa no se llevare a efecto muy probablemente perdería la cantidad entregada como señal.
Una vez que se hayan hecho las averiguaciones y chequeos correspondientes el procedimiento para la adquisición de una propiedad calificada Rústica es exactamente el mismo que para una Urbana con las particularidades que han quedado reflejadas en este apartado.
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